Cuando una persona casada bajo el régimen de sociedad de gananciales construye una edificación sobre un terreno que pertenece exclusivamente a uno de los cónyuges, puede producirse una consecuencia patrimonial relevante: la conversión en bien social de todo el inmueble, es decir, del terreno y de la construcción.

Pero existe una pregunta especialmente importante en la práctica inmobiliaria y registral:

¿Esta regla también se aplica cuando no se construye una edificación desde cero, sino que únicamente se amplía, modifica o remodela una construcción que ya existía?

El Tribunal Registral respondió esta cuestión en la Resolución N.° 1370-2022-SUNARP-TR, de fecha 11 de abril de 2022, criterio que posteriormente fue incorporado como precisión al precedente de observancia obligatoria aprobado por el CCXX Pleno Registral.

La respuesta es clara: la regla de conversión automática prevista para la edificación sobre terreno propio no se extiende, por sí sola, a los casos de ampliación, modificación o remodelación.

La diferencia está en qué se construye y sobre qué se construye

Para comprender el criterio, primero debemos diferenciar dos situaciones que pueden parecer similares, pero que jurídicamente no tienen el mismo tratamiento.

1. Construir una edificación sobre un terreno propio

Supongamos que:

• Juan adquiere un terreno cuando era soltero.
• Posteriormente contrae matrimonio bajo el régimen de sociedad de gananciales.
• Durante el matrimonio, Juan y su cónyuge construyen una vivienda sobre ese terreno utilizando recursos de la sociedad conyugal.

En este supuesto, el artículo 310 del Código Civil establece que los edificios construidos a costa del caudal social sobre suelo propio de uno de los cónyuges tienen la condición de bienes sociales.

El precedente aprobado por el Tribunal Registral precisó que, en este supuesto, se produce por imperio de la ley la conversión en social de todo el inmueble: terreno y construcción, salvo que se acredite que se mantiene la condición de bien propio.

Por ejemplo:

Antes del matrimonio:
Juan es propietario de un terreno de 200 m².

Durante el matrimonio:
Juan y su esposa construyen una vivienda de tres pisos sobre dicho terreno con recursos de la sociedad conyugal.

Consecuencia registral bajo el precedente:
La situación jurídica puede determinar la conversión en social del inmueble completo, no únicamente de la construcción.

En estos casos, el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite que, para efectos registrales, intervenga el cónyuge propietario del terreno en la declaratoria de fábrica, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.

2. Ampliar una edificación que ya existía

Ahora cambiemos el supuesto.

Juan adquirió un terreno y construyó una vivienda antes de casarse. Tanto el terreno como la edificación tenían la condición de bienes propios.

Después de contraer matrimonio, Juan y su esposa realizan una ampliación:

• construyen un segundo piso;
• agregan habitaciones;
• amplían la cocina;
• construyen nuevos ambientes;
• modifican parte de la distribución;
• o realizan una remodelación.

Aquí la situación cambia.

La precisión aprobada por el CCLVI Pleno Registral establece expresamente que el precedente sobre conversión en bien social se aplica exclusivamente al caso de la edificación construida sobre el terreno, y no a los supuestos de ampliación, modificación o remodelación.

Esto significa que no puede aplicarse automáticamente la consecuencia jurídica prevista para la construcción íntegra sobre suelo propio a una ampliación posterior de una edificación preexistente.

¿Qué ocurrió en la Resolución N.° 1370-2022-SUNARP-TR?

El caso resulta especialmente ilustrativo.

Los copropietarios habían adquirido cuotas ideales de determinadas unidades inmobiliarias mediante sucesión intestada, por lo que dichas cuotas tenían originalmente la condición de bienes propios.

Posteriormente, cuando algunos de los copropietarios ya se encontraban casados bajo el régimen de sociedad de gananciales, se realizaron ampliaciones de fábrica que fueron culminadas en noviembre de 2016.

Al solicitarse la inscripción registral de la ampliación, modificación de independización y adecuación del reglamento interno, la registradora observó el título.

La observación estaba relacionada con la situación matrimonial de algunos propietarios y con la posibilidad de que correspondiera extender el dominio a favor de las respectivas sociedades conyugales, conforme al artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

El Tribunal Registral, sin embargo, dejó sin efecto la observación y dispuso la inscripción del título.

¿Por qué?

Porque el acto materia de inscripción correspondía a una ampliación de fábrica, y no a una nueva edificación construida sobre terreno propio en los términos del precedente.

La precisión del CCLVI Pleno Registral, sustentada precisamente en la Resolución N.° 1370-2022-SUNARP-TR, excluye expresamente las ampliaciones, modificaciones y remodelaciones del supuesto de conversión automática.

Un ejemplo práctico para entenderlo mejor

Imaginemos dos propietarios.

Caso A: construcción desde cero

María recibe por herencia un terreno de 300 m².

Después de casarse bajo sociedad de gananciales, ella y su esposo construyen una vivienda completa sobre el terreno utilizando recursos sociales.

Aquí estamos ante el supuesto de edificación sobre suelo propio.

El precedente registral establece que puede producirse la conversión en social de todo el inmueble, salvo que se acredite que conserva la condición de propio.

Caso B: ampliación posterior

Pedro recibe por herencia una vivienda ya construida de 150 m².

La vivienda y el terreno constituyen bienes propios.

Después de casarse, Pedro y su esposa construyen un segundo piso de 100 m².

Aquí no estamos ante la construcción inicial de una edificación sobre terreno propio, sino ante una ampliación de una edificación preexistente.

Por ello, la precisión del precedente no permite trasladar automáticamente a este caso la consecuencia de conversión en bien social prevista para la edificación construida sobre el suelo.

¿Significa esto que toda ampliación realizada durante el matrimonio es automáticamente un bien propio?

No debe interpretarse de esa manera.

Este es un punto fundamental.

El criterio registral no significa que cualquier aporte económico realizado durante el matrimonio carezca de relevancia jurídica ni que una ampliación nunca pueda generar derechos patrimoniales para la sociedad conyugal.

Lo que establece el precedente es algo más específico: la regla registral de conversión automática prevista en el artículo 310 del Código Civil para la edificación sobre suelo propio no puede extenderse por analogía a las ampliaciones, modificaciones o remodelaciones.

El propio criterio parte de que no corresponde a la instancia registral convertir automáticamente cualquier intervención constructiva posterior en un supuesto de conversión del inmueble en bien social.

Por ello, debe distinguirse entre:

La naturaleza jurídica del inmueble y los eventuales derechos o efectos patrimoniales derivados de los aportes realizados durante el matrimonio.

No son necesariamente la misma cuestión.

¿Por qué esta diferencia es importante en una compraventa?

Porque la condición de bien propio o bien social puede tener consecuencias relevantes al momento de vender, hipotecar, independizar o realizar otros actos de disposición sobre un inmueble.

Por ejemplo, no es lo mismo analizar:

• un terreno adquirido por herencia antes del matrimonio;
• una vivienda construida íntegramente durante el matrimonio sobre ese terreno;
• una ampliación construida años después;
• una remodelación financiada durante la vigencia de la sociedad de gananciales;
• o una propiedad que posteriormente fue independizada en varias unidades.

Cada supuesto requiere revisar el antecedente dominial, el momento de adquisición, el estado civil de los propietarios, el régimen patrimonial vigente y la naturaleza exacta de la obra ejecutada.

Una regla práctica para propietarios

Antes de asumir que una propiedad es propia o social únicamente porque fue adquirida antes o durante el matrimonio, conviene responder cuatro preguntas:

1. ¿Cómo se adquirió el inmueble?
Compra, herencia, donación, anticipo de legítima u otro título.

2. ¿Cuándo se adquirió?
Antes o durante el matrimonio.

3. ¿Qué ocurrió durante el matrimonio?
¿Se construyó una edificación completa o solamente se amplió, modificó o remodeló una construcción existente?

4. ¿Cuál es la situación registral actual?
Debe revisarse la partida registral, la declaratoria de fábrica, independizaciones, reglamento interno y demás antecedentes relevantes.

Estas verificaciones son especialmente importantes antes de iniciar una venta, porque una diferencia aparentemente menor en la historia del inmueble puede modificar la forma en que debe estructurarse jurídicamente la operación.

Una conclusión importante para el propietario

La Resolución N.° 1370-2022-SUNARP-TR y la precisión aprobada por el CCLVI Pleno Registral permiten establecer una distinción que en la práctica puede pasar inadvertida:

No es jurídicamente equivalente construir una edificación sobre un terreno propio que ampliar, modificar o remodelar una edificación que ya existía.

La regla de conversión en bien social prevista para la edificación sobre suelo propio no se extiende automáticamente a las ampliaciones, modificaciones o remodelaciones.

Por eso, antes de vender, independizar, transferir o regularizar una propiedad, no basta con conocer quién figura como propietario. Es necesario analizar cómo se adquirió el inmueble, cuándo se construyó, qué modificaciones se realizaron, bajo qué régimen patrimonial se encontraba el propietario y qué consta actualmente en SUNARP.

En operaciones inmobiliarias, una correcta revisión legal no solo permite identificar al propietario registral: permite determinar si existen circunstancias que puedan afectar la transferencia, la intervención de los cónyuges o la estructura jurídica de la operación.

La historia registral del inmueble también forma parte de su valor.