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En el mercado inmobiliario peruano, la seguridad jurídica es fundamental tanto para compradores como para inversionistas. Uno de los instrumentos más relevantes en este ámbito es el Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN), creado para otorgar mayor dinamismo y liquidez a las operaciones garantizadas con hipoteca.
A continuación, explicamos de forma clara en qué consiste, su aplicación en la práctica y ejemplos concretos bajo la normativa peruana.
¿Qué es el Título de Crédito Hipotecario Negociable?
El Título de Crédito Hipotecario Negociable es un documento emitido por la SUNARP a solicitud del propietario de un inmueble inscrito, en el que se certifica la existencia de una hipoteca abierta. Este título otorga al propietario la posibilidad de transferir, negociar o constituir garantías sobre el inmueble hipotecado de manera más rápida y flexible.
En otras palabras, el TCHN convierte a la hipoteca en un título valor que puede circular en el mercado, similar a un pagaré o letra de cambio, pero respaldado con un inmueble.
Marco normativo en el Perú
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Decreto Legislativo N° 1400 (2018): regula el régimen del TCHN dentro del marco de la Ley de Títulos Valores.
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SUNARP: es la entidad encargada de emitir este título a través de los Registros Públicos.
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Código Civil (artículos sobre hipoteca): establece los principios de constitución, inscripción y efectos de la hipoteca.
Aplicación práctica del TCHN
El TCHN tiene varias aplicaciones útiles en el mundo inmobiliario y financiero:
1. Obtención de financiamiento
Un propietario que cuenta con un inmueble inscrito puede solicitar a la SUNARP la emisión de un TCHN. Este documento puede entregarlo a una entidad bancaria o financiera como garantía para un préstamo.
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Ejemplo: Juan es dueño de un departamento en Trujillo valorizado en S/ 400,000. Solicita el TCHN y lo entrega a un banco como garantía de un crédito hipotecario de S/ 200,000.
2. Circulación en el mercado
El TCHN puede ser endosado a terceros, lo que facilita la transferencia de la garantía sin necesidad de modificar la escritura pública original.
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Ejemplo: Una empresa inmobiliaria recibe un TCHN de un propietario y lo endosa a un inversionista privado como forma de pago o garantía en una operación.
3. Mayor rapidez en la ejecución
En caso de incumplimiento, el acreedor que posee el TCHN puede solicitar directamente el proceso de ejecución hipotecaria, lo que otorga mayor seguridad y rapidez frente a otros mecanismos.
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Ejemplo: Si Juan incumple el pago de su préstamo, el banco puede ejecutar el TCHN y rematar el inmueble, sin necesidad de un proceso largo y complejo.
Ventajas del TCHN
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Liquidez inmediata: el inmueble se convierte en una herramienta financiera flexible.
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Seguridad jurídica: está regulado por normativa específica y respaldado por SUNARP.
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Reducción de costos y tiempo: al poder endosarse, se evitan nuevos contratos o inscripciones adicionales.
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Confianza para inversionistas: asegura un procedimiento más claro en caso de incumplimiento.
Reflexión final
El Título de Crédito Hipotecario Negociable es una herramienta poderosa para quienes buscan financiamiento o desean dar mayor dinamismo a sus activos inmobiliarios. En el contexto peruano, su uso contribuye a fortalecer el crédito hipotecario y dar confianza tanto a propietarios como a inversionistas.
? Antes de optar por esta alternativa, es recomendable contar con la asesoría de expertos en derecho inmobiliario y financiero, para evaluar la mejor forma de aprovechar este instrumento en función a cada necesidad.