Antes de llegar a la escritura pública, casi toda compraventa inmobiliaria en el Perú pasa por un paso intermedio: la firma de un contrato de arras. Es el documento con el que comprador y vendedor sellan su compromiso, y el comprador entrega un monto —habitualmente entre el 10% y el 20% del precio pactado— como muestra formal de que la operación va en serio.

El problema es que, en la práctica inmobiliaria, "contrato de arras" se usa como término genérico para documentos que, legalmente, pueden ser cosas muy distintas entre sí. Y esa confusión es, precisamente, donde surgen los conflictos.

Lo que dice el Código Civil: dos figuras, no una

El Código Civil peruano regula las arras en dos títulos separados, con efectos jurídicos distintos:

Arras confirmatorias (Art. 1477 a 1479).Su entrega, según el artículo 1477, importa la conclusión del contrato: es decir, en cuanto se firman y se entrega el monto, la compraventa ya está perfeccionada entre las partes, aunque falte elevarla a escritura pública. La jurisprudencia de la Corte Suprema ha confirmado este efecto: la existencia de arras confirmatorias obliga al vendedor a otorgar la escritura pública, porque el contrato principal ya se celebró. Si el comprador incumple, el vendedor puede dejar sin efecto el contrato y conservar las arras; si es el vendedor quien incumple, el comprador puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de lo entregado (artículo 1478).

Arras de retractación (Art. 1480 a 1482).Esta figura es distinta y mucho más limitada: solo es válida en contratos preparatorios (un compromiso de contratar, no la compraventa definitiva), y da a las partes el derecho de arrepentirse del contrato preparatorio. Si se retracta quien entregó las arras, las pierde; si se retracta quien las recibió, debe devolverlas dobladas.

La confusión más frecuente en la práctica es firmar un documento llamado "contrato de arras" sin que quede claro cuál de las dos figuras se está pactando —o, peor, pretender aplicar arras de retractación a lo que en realidad es ya una compraventa definitiva, algo que la doctrina y la jurisprudencia no reconocen como válido, precisamente porque el artículo 1480 restringe esta figura a los contratos preparatorios.

Cláusulas que protegen a ambas partes

1. Identificación precisa del inmueble y las partes.Datos completos de comprador y vendedor, y la descripción exacta del inmueble con su partida registral, área y linderos. Cualquier ambigüedad aquí debilita la fuerza probatoria del documento.

2. Tipo de arras claramente especificado.El contrato debe decir explícitamente si se trata de arras confirmatorias o si estamos ante un contrato preparatorio con arras de retractación. Esta única línea determina si las partes ya están obligadas a la compraventa o si todavía existe la posibilidad de arrepentirse.

3. Monto y forma de pago documentados.El monto de las arras, la forma de entrega (transferencia bancaria, nunca efectivo sin comprobante) y si ese monto se imputará al precio final o se devolverá por separado al momento de la escritura.

4. Plazo definido para la escritura pública.Un plazo claro y razonable —30, 45, 60 días, según la complejidad de la operación— para elevar el contrato a escritura pública ante notario. Un contrato de arras sin plazo definido deja la operación en una indefinición que perjudica a ambas partes.

5. Condiciones suspensivas explícitas.Si la compra depende de la aprobación de un crédito hipotecario, del levantamiento de una carga registral o de cualquier otra condición, esto debe quedar pactado expresamente, incluyendo qué ocurre con las arras si la condición no se cumple por causas ajenas a ambas partes.

6. Consecuencias claras del incumplimiento.Aunque el Código Civil ya establece las reglas generales (arts. 1478 y 1481), es una buena práctica que el propio contrato las reitere de forma expresa, evitando cualquier margen de interpretación distinta al momento de un eventual conflicto.

Cláusulas que deberías evitar firmar

Arras sin tipo especificado.Si el documento no aclara si son confirmatorias o de retractación, ambas partes quedan expuestas a interpretaciones distintas sobre si el contrato ya está perfeccionado o si todavía se puede desistir.

Renuncia anticipada al saneamiento legal.Cualquier cláusula que obligue al comprador a renunciar a su derecho de saneamiento por vicios ocultos o cargas no informadas es una señal de alerta seria, y en muchos casos puede ser cuestionada legalmente.

Montos desproporcionados sin justificación.Arras que superan ampliamente el estándar de mercado (10%-20%) sin una razón clara elevan el riesgo económico de cualquiera de las partes en caso de incumplimiento, y conviene evaluarlas con cautela antes de aceptarlas.

Plazos abiertos o ambiguos ("a la brevedad", "en fecha a coordinar").Un plazo que no es una fecha o un número de días concreto es, en la práctica, un plazo que no existe, y suele derivar en conflictos sobre cuándo una parte puede considerar incumplida a la otra.

Cláusulas que impiden hacer due diligence antes de firmar.Cualquier presión para firmar el contrato de arras "hoy mismo" sin margen para revisar la partida registral, el HR-PU o la situación de cargas del inmueble prioriza la velocidad de la operación sobre la seguridad jurídica del comprador.

Un documento breve, pero con el mayor peso legal de toda la operación

El contrato de arras suele ser el documento más corto de todo el proceso de compra, pero es también el que define, desde el primer momento, si la operación queda jurídicamente perfeccionada o no. Firmarlo sin claridad sobre qué tipo de arras se está pactando, o sin las protecciones mínimas descritas aquí, expone a comprador y vendedor a un riesgo que un contrato bien redactado —revisado por un abogado— elimina casi por completo.

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