Una de las primeras decisiones - y de las más ignoradas - al construir patrimonio inmobiliario es bajo qué figura vas a comprar: ¿como persona natural o a través de una empresa? No es un detalle notarial.

Es una decisión que determina cuánto impuesto pagas, qué puedes deducir y cómo se protege tu patrimonio a largo plazo.

Con la legislación peruana vigente en 2026, la respuesta no es la misma para todos. Depende de si tu objetivo es alquilar, vender, o construir un portafolio de varias propiedades.

Si compras como persona natural

Alquilando: el ingreso que generas se clasifica como Renta de Primera Categoría, y la tasa efectiva es del 5% sobre el monto del alquiler.

Existe una particularidad importante para 2026: la Ley N.° 32430,

conocida como "renta justa", cambió el criterio de cálculo de este impuesto. Antes, se pagaba por lo devengado (aunque el inquilino no hubiera pagado); desde el 1 de enero de 2026, se paga por lo percibido - es decir, solo cuando efectivamente recibes el dinero del alquiler.

Un detalle que muchos propietarios no conocen: si el alquiler que cobras en el año es menor al 6% del valor de autoavalúo del predio, SUNAT igual te exige declarar como renta mínima ese 6%, sin importar cuánto hayas cobrado realmente.

Vendiendo: si vendes con ganancia, pagas el 5% sobre la utilidad (no sobre el precio total), bajo el régimen de Ganancia de Capital. Hay tres situaciones donde no pagas nada: si compraste el inmueble antes del 1 de enero de 2004, si es tu única propiedad y calificas como "casa habitación" (dos años de

posesión mínima, uso no comercial), o si el resultado de la operación no arroja ganancia real una vez actualizado el costo con el Índice de Corrección Monetaria.

El límite de la persona natural: si acumulas varias propiedades y las transfieres de forma reiterada,SUNAT puede calificarte como "habitual", y en ese caso dejas de tributar bajo las reglas favorables de persona natural para pasar a tributar como si fueras una empresa.

Si compras a través de una empresa

Una empresa (persona jurídica) que alquila o vende inmuebles tributa bajo el régimen general del Impuesto a la Renta de Tercera Categoría, con una tasa del 29,5% sobre la utilidad neta – sensiblemente más alta que el 5% que aplica a una persona natural.

¿Por qué, entonces, algunos inversionistas sí optan por una empresa? Porque a cambio pueden deducir gastos reales: mantenimiento, depreciación del inmueble, intereses de financiamiento, gastosadministrativos, entre otros. Una persona natural, en cambio, solo puede aplicar una deducción fija del

20% sobre el ingreso bruto, sin importar cuánto haya gastado realmente en la propiedad.

Esto vuelve a la empresa más conveniente cuando el portafolio es grande, los gastos operativos son altos, o cuando se planea reinvertir las utilidades dentro de la misma estructura en lugar de retirarlas.

Otros costos que aplican en ambos casos

Independientemente de la figura elegida, toda compra paga el Impuesto de Alcabala: 3% sobre el valor de transferencia que exceda las 10 UIT (en 2026, los primeros S/ 55,000 están exonerados). Una excepción relevante: la primera venta de un inmueble por parte de una constructora está exonerada de

Alcabala, lo que hace más atractivo comprar directamente en proyectos nuevos.

¿Entonces, qué conviene?

No hay una respuesta universal, y este artículo no reemplaza asesoría legal o tributaria personalizada.

Pero como guía general:

- Si tienes una o pocas propiedades y el objetivo es renta o venta ocasional, la persona natural suele ser más simple y menos costosa tributariamente.

- Si estás construyendo un portafolio activo, con varias propiedades, alto nivel de gasto operativo, o planeas reinvertir utilidades constantemente, una empresa puede ofrecer más eficiencia tributaria y mejor estructura para crecer.

- Si tu estrategia incluye sucesión patrimonial (dejar propiedades a la siguiente generación), la figura societaria también facilita la transferencia de participaciones frente a la transferencia directa de inmuebles.

La decisión correcta depende de tu horizonte de inversión, no solo de la tasa de impuesto que ves hoy.

Antes de comprar tu siguiente propiedad, vale la pena sentarte con un contador o abogado tributario y proyectar ambos escenarios con tus propios números.