Comprar un inmueble y no inscribir inmediatamente la adquisición puede generar un riesgo que muchas personas desconocen.

Uno de los escenarios más delicados ocurre cuando una persona adquiere un inmueble, pero deja su derecho sin inscripción y, posteriormente, aparece un embargo registrado sobre el mismo bien por una deuda del anterior propietario.

¿Puede el nuevo propietario solicitar que se levante el embargo?

En determinados casos, sí.

La respuesta está relacionada con la tercería de propiedad y con un precedente vinculante establecido por la Corte Suprema peruana.

¿Qué ocurre cuando se embarga un inmueble que ya había sido vendido?

Imaginemos el siguiente escenario:

Juan figura como propietario de un inmueble en SUNARP.

El 10 de enero vende el inmueble a Pedro mediante un contrato de compraventa, pero Pedro todavía no inscribe su adquisición.

Posteriormente, Juan contrae una deuda y su acreedor obtiene un embargo sobre el inmueble.

Cuando se inscribe el embargo, Pedro descubre que el bien que compró aparece afectado por una deuda que no le pertenece.

¿Qué puede hacer?

Una de las vías que contempla nuestro ordenamiento es la tercería de propiedad, mediante la cual quien afirma ser propietario del bien afectado por una medida cautelar busca que esta sea levantada respecto de su propiedad.

¿La propiedad no inscrita puede prevalecer frente a un embargo inscrito?

Sí, bajo determinadas condiciones.

El VII Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema, correspondiente a la Casación N.° 3671-2014-Lima, estableció como precedente vinculante que, en los procesos de tercería de propiedad sobre bienes inscritos, el derecho del propietario puede ser oponible al acreedor embargante cuando se acredita mediante documento de fecha cierta anterior a la inscripción del embargo.

Esto significa que, en este supuesto concreto, la falta de inscripción de la propiedad no impide necesariamente que el propietario pueda hacer valer su derecho frente al embargo.

Pero existe una condición fundamental:

debe poder demostrarse que la adquisición de la propiedad es anterior al embargo.

La fecha cierta es especialmente importante en este tipo de conflictos porque permite determinar cuándo adquirió existencia jurídicamente comprobable el documento utilizado para acreditar la propiedad.

No basta, por ejemplo, con presentar un contrato privado que simplemente indique una fecha anterior al embargo.

Debe acreditarse que ese documento adquirió fecha cierta conforme a las reglas aplicables.

Entre los supuestos contemplados por la legislación procesal se encuentran determinados actos realizados ante notario, juez o funcionario competente, entre otros mecanismos previstos legalmente.

Por eso, en una tercería, el juez debe prestar especial atención a la autenticidad de la fecha invocada.

El propio VII Pleno Casatorio estableció que el juez puede solicitar al notario, juez o funcionario que certificó la fecha que confirme su autenticidad. Si dicha certificación no es reconocida, la demanda puede ser declarada infundada.

¿Qué documentos pueden ser importantes?

Dependiendo del caso, pueden resultar relevantes:

• Contrato de compraventa.
• Escritura pública.
• Documento privado con fecha cierta.
• Constancia de presentación ante notario.
• Documentación relacionada con la transferencia.
• Documentos municipales vinculados con el inmueble.
• Comprobantes y antecedentes de la operación.
• Partida registral.
• Títulos archivados de SUNARP.

Pero no debe confundirse tener documentos con tener automáticamente una tercería ganada.

La documentación debe permitir acreditar el derecho de propiedad y, especialmente, que este es anterior al embargo.

¿Por qué la fecha del embargo es tan importante?

Porque el criterio establecido por el VII Pleno Casatorio exige comparar dos momentos:

Fecha de adquisición acreditada del derecho de propiedad

versus

Fecha de inscripción del embargo.

Si la propiedad fue adquirida anteriormente y ello se acredita mediante documento de fecha cierta, el propietario puede hacer valer su derecho en el proceso de tercería bajo las reglas establecidas por el precedente.

Si, por el contrario, el documento adquiere fecha cierta después del embargo, la situación puede ser completamente diferente.

La fecha no es un detalle secundario.

Puede ser determinante.

¿Entonces no es necesario inscribir la propiedad?

No.

Esta es probablemente la conclusión más peligrosa que podría extraerse del precedente.

Que exista una posibilidad de oponer una propiedad no inscrita frente a un embargo no significa que sea recomendable dejar un inmueble sin registrar.

La inscripción proporciona publicidad registral y reduce significativamente los riesgos asociados a terceros.

El propio Poder Judicial ha señalado que la tercería de propiedad no debe convertirse en una herramienta para perjudicar los intereses de los acreedores.

Por eso, después de adquirir un inmueble, la recomendación práctica sigue siendo formalizar e inscribir oportunamente el derecho de propiedad.

¿Qué riesgo asume quien compra y no inscribe?

Supongamos que una persona compra un inmueble y deja pasar años sin registrar la adquisición.

Durante ese tiempo, el anterior propietario continúa apareciendo registralmente como titular.

Un tercero puede consultar la partida y encontrar que aparentemente el inmueble sigue perteneciendo al vendedor.

Si ese anterior propietario tiene deudas, podrían producirse situaciones que obliguen al verdadero adquirente a defender judicialmente su derecho.

Aunque pueda existir una vía legal para hacerlo, significa asumir:

• Costos.
• Tiempo.
• Incertidumbre.
• Necesidad de acreditar la adquisición.
• Eventual proceso judicial.
• Riesgo de errores documentarios.

Por eso, lo que puede defenderse judicialmente no necesariamente es lo que conviene dejar expuesto en la práctica.

¿Qué debe hacer un comprador antes de adquirir un inmueble?

La prevención es mucho más eficiente que una posterior tercería.

Antes de comprar, es recomendable realizar una revisión registral que permita conocer:

1. Quién figura como propietario

No basta con la afirmación del vendedor.

Debe verificarse la partida registral correspondiente.

2. Si existen embargos

La partida puede revelar medidas cautelares u otras afectaciones inscritas.

3. Si existen hipotecas u otros gravámenes

No todos los conflictos patrimoniales funcionan igual que un embargo.

4. Si existen títulos pendientes

Un título presentado y pendiente de calificación puede ser relevante para comprender la situación registral.

5. Los antecedentes del inmueble

En determinadas operaciones será necesario revisar títulos archivados y documentación complementaria.

6. La situación del vendedor

Cuando existen señales de riesgo, también puede ser conveniente analizar la situación patrimonial y jurídica relacionada con la operación.

¿Y si el inmueble ya tiene un embargo?

No significa automáticamente que la propiedad no pueda venderse ni que toda operación sea imposible.

Pero sí significa que la situación debe ser analizada antes de firmar.

Es necesario determinar:

• quién solicitó el embargo;
• por qué deuda se originó;
• cuándo se inscribió;
• a quién afecta;
• cuál es el estado del proceso;
• si existen otros gravámenes;
• y qué mecanismo jurídico permitiría levantarlo o resolver la afectación.

Comprar simplemente bajo la promesa de que “después se levantará el embargo” puede ser una decisión de alto riesgo si no existe una estrategia jurídica y documental claramente estructurada.

Propiedad no inscrita: una lección importante

El caso de la tercería deja una enseñanza que va más allá del conflicto entre propietario y acreedor.

Comprar un inmueble no termina con la firma del contrato.

La operación debe continuar hasta lograr una situación jurídica y registral coherente con la realidad.

La inscripción no es un trámite secundario que puede dejarse indefinidamente para después.

Es una herramienta de seguridad patrimonial.

¿Qué debe revisar una inmobiliaria antes de comercializar un inmueble?

Desde la perspectiva de quien vende o asesora una propiedad, también es fundamental realizar una revisión previa.

Antes de ofrecer un inmueble al mercado conviene verificar:

• titularidad;
• partida registral;
• cargas y gravámenes;
• embargos;
• poderes;
• situación matrimonial o patrimonial cuando corresponda;
• antecedentes de adquisición;
• coincidencia entre realidad física y registro;
• documentación municipal;
• posibles contingencias legales.

Esto permite detectar problemas antes de que aparezca un comprador.

Y esa prevención puede ahorrar tiempo, dinero y conflictos durante la negociación.

La seguridad jurídica también forma parte del valor de un inmueble

Un inmueble no vale solamente por su ubicación, área, construcción o potencial.

También importa la seguridad jurídica que respalda la propiedad.

Un inmueble con documentación clara puede negociarse con mayor previsibilidad que otro que presenta dudas sobre su titularidad, gravámenes o antecedentes.

Por eso, en G&S Servicios Inmobiliarios entendemos que una operación inmobiliaria debe analizarse de manera integral.

Valorizamos. Protegemos. Negociamos. Cerramos.

Porque antes de preguntar cuánto vale una propiedad, también debemos saber si jurídicamente está preparada para ser comprada o vendida.

Nota: Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoría legal. La procedencia de una tercería de propiedad depende de los documentos, fechas y circunstancias específicas de cada caso y debe ser evaluada por un profesional competente.