Comprar un inmueble en Trujillo no implica únicamente revisar el precio de venta, la partida registral o la situación legal de la propiedad. También es importante conocer qué impuestos y gastos tributarios genera la transferencia del inmueble.

Uno de los principales es el Impuesto de Alcabala, un tributo municipal que grava la transferencia de propiedad de inmuebles urbanos o rústicos, ya sea a título oneroso o gratuito.

Pero no todas las transferencias pagan Alcabala.

Existen determinados supuestos de inafectación del Impuesto de Alcabala establecidos por la legislación peruana. Conocerlos puede evitar pagos innecesarios y, sobre todo, prevenir errores durante la formalización de una operación inmobiliaria.

¿Qué es el Impuesto de Alcabala?

El Impuesto de Alcabala grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos, cualquiera sea su modalidad, incluyendo las transferencias a título oneroso o gratuito y las ventas con reserva de dominio.

El contribuyente es el comprador o adquirente del inmueble, y la tasa aplicable es del 3% sobre la base imponible, luego de efectuar la deducción correspondiente a las primeras 10 UIT.

Si el inmueble se encuentra ubicado en el distrito de Trujillo, la liquidación y el pago corresponden al Servicio de Administración Tributaria de Trujillo (SATT).

¿Cuánto representan las 10 UIT en 2026?

Para el año 2026, la UIT ha sido fijada en S/ 5,500. Por lo tanto:

10 UIT = S/ 55,000

Este monto funciona como una deducción para determinar la base imponible del Impuesto de Alcabala; no debe interpretarse simplemente como una regla según la cual toda propiedad cuyo precio sea menor a S/ 55,000 queda automáticamente exonerada.

¿Qué transferencias de inmuebles están inafectas al Impuesto de Alcabala?

La legislación contempla determinados supuestos en los que la transferencia no se encuentra afecta al impuesto.

Entre los principales se encuentran los siguientes:

1. Anticipos de legítima

El anticipo de legítima, mediante el cual una persona transfiere bienes a sus herederos como adelanto de herencia, se encuentra dentro de los supuestos de inafectación.

Es importante diferenciar esta figura de una compraventa convencional, ya que la naturaleza jurídica de la transferencia determina su tratamiento tributario.

2. Transferencias por causa de muerte

Las transferencias de inmuebles que se producen por causa de muerte también se encuentran inafectas al Impuesto de Alcabala.

Esto resulta especialmente relevante en procesos de sucesión intestada o testamentaria.

3. División y partición de bienes

La división y partición de la masa hereditaria, de los bienes gananciales o de determinados bienes pertenecientes a condóminos originarios se encuentra dentro de los supuestos de inafectación contemplados por la normativa.

Aquí es fundamental analizar cómo se originó la copropiedad y cuál es exactamente la operación que se está realizando.

4. Transferencia de alícuotas entre herederos o condóminos originarios

La transferencia de alícuotas entre herederos o condóminos originarios también puede encontrarse inafecta cuando se configura el supuesto previsto por la legislación.

No debe confundirse esta situación con cualquier compraventa de derechos o participaciones sobre un inmueble. La naturaleza de la transferencia y la condición de quienes intervienen son determinantes.

5. Transferencias de derechos que no implican transmisión de propiedad

Las transferencias de derechos sobre inmuebles que no conllevan la transmisión de la propiedad se encuentran dentro de los supuestos de inafectación.

Esto es particularmente importante porque no toda operación denominada "cesión de derechos" tiene necesariamente el mismo tratamiento. Antes de concluir que no corresponde pagar Alcabala, debe analizarse qué derecho se está transfiriendo y si efectivamente existe o no transmisión de propiedad.

¿Qué entidades están inafectas al pago de Alcabala?

La normativa también contempla determinadas adquisiciones realizadas por entidades específicas.

Entre ellas se encuentran:

• Gobierno Central.
• Gobiernos regionales.
• Municipalidades.
• Gobiernos extranjeros, bajo las condiciones establecidas por la normativa.
• Organismos internacionales.
• Entidades religiosas.
• Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
• Universidades y centros educativos, conforme al marco legal aplicable.

En estos casos, la inafectación está vinculada a la naturaleza de la entidad y, en determinados supuestos, al destino del inmueble.

¿La primera venta de un inmueble paga Alcabala?

Este es uno de los casos que más dudas genera entre quienes compran departamentos, casas o inmuebles nuevos.

La primera venta de inmuebles realizada por empresas constructoras no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo respecto de la parte correspondiente al valor del terreno.

Por ello, cuando se adquiere un inmueble nuevo directamente de una empresa constructora, no debe asumirse automáticamente que la operación está totalmente libre de Alcabala.

Es necesario determinar el valor del terreno que corresponde al inmueble y aplicar el tratamiento tributario correspondiente.

Además, el SATT contempla requisitos específicos para acreditar este supuesto, incluyendo documentación que permita acreditar la condición de empresa constructora o, según corresponda, la habitualidad del transferente.

¿Quién paga el Impuesto de Alcabala en una compraventa?

En una compraventa convencional, el obligado al pago del Impuesto de Alcabala es el comprador o adquirente del inmueble.

La tasa es del 3% sobre la base imponible, después de aplicar la deducción de las primeras 10 UIT.

Ejemplo sencillo

Supongamos que en 2026 se adquiere un inmueble por un valor que, para efectos del impuesto, determina una base imponible de S/ 500,000.

Se deducen las primeras 10 UIT:

S/ 500,000 – S/ 55,000 = S/ 445,000

Sobre ese resultado se aplica el 3%:

S/ 445,000 × 3% = S/ 13,350

Este ejemplo es únicamente ilustrativo. La determinación definitiva de la base imponible debe realizarse considerando las reglas tributarias aplicables a la transferencia concreta.

¿Cuándo se debe pagar la Alcabala en Trujillo?

El Impuesto de Alcabala debe pagarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha en que se realizó la transferencia. El incumplimiento puede generar intereses moratorios.

Si el inmueble está ubicado en el distrito de Trujillo, el trámite se realiza ante el SATT.

Esto es importante porque la Alcabala forma parte de la revisión tributaria que debe efectuarse antes de formalizar adecuadamente una operación inmobiliaria.

¿Qué ocurre si no pago la Alcabala?

La falta de pago puede generar intereses y complicaciones en el proceso de formalización.

El SATT señala además que los notarios y registradores públicos solicitarán la constancia correspondiente del pago del impuesto cuando resulte aplicable, como parte de los requisitos vinculados con la formalización e inscripción de la transferencia.

Por eso, la Alcabala no debería revisarse al final de la operación, cuando la minuta ya está firmada y la escritura está a punto de formalizarse.

Lo recomendable es determinar desde el inicio si la transferencia está afecta, inafecta o parcialmente afecta.

Casos que suelen generar confusión

¿Un adulto mayor no paga Alcabala?

No existe una inafectación general del Impuesto de Alcabala simplemente por ser adulto mayor.

El tratamiento tributario depende de la naturaleza de la transferencia y de los supuestos establecidos por la legislación.

¿Una persona de bajos recursos está exonerada?

Tampoco existe una exoneración general por la sola condición económica del comprador.

Si existe algún beneficio tributario específico relacionado con determinado programa de vivienda, debe analizarse la normativa que corresponda al caso concreto.

¿Una herencia paga Alcabala?

La transferencia de propiedad producida por causa de muerte se encuentra dentro de los supuestos de inafectación.

Sin embargo, las operaciones posteriores que realicen los herederos deben analizarse de manera independiente.

¿Una división y partición paga Alcabala?

La división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios está contemplada entre los supuestos de inafectación.

Pero no toda operación que se denomine "partición" necesariamente tendrá el mismo tratamiento. Es necesario revisar cómo se originó la copropiedad y qué efectos produce el acto.

¿La transferencia de derechos posesorios paga Alcabala?

Aquí se requiere especial cuidado.

La Alcabala grava la transferencia de propiedad, mientras que determinados derechos sobre inmuebles que no implican transmisión de propiedad se encuentran inafectos. Por ello, no basta con revisar el nombre del contrato: debe analizarse jurídicamente qué se está transfiriendo.

¿Por qué es importante revisar la Alcabala antes de comprar un inmueble?

Una operación inmobiliaria no termina cuando comprador y vendedor acuerdan el precio.

Antes de firmar, conviene revisar:

Situación registral → titularidad → cargas y gravámenes → situación municipal → obligaciones tributarias → Impuesto de Alcabala → formalización notarial → inscripción registral.

Una revisión adecuada permite conocer anticipadamente los costos y obligaciones que pueden afectar la operación.

En Trujillo, además, resulta especialmente importante coordinar correctamente la información municipal cuando el inmueble está registrado ante el SATT.

Alcabala en Trujillo: una revisión que forma parte de una buena decisión inmobiliaria

Comprar un inmueble es una de las decisiones patrimoniales más importantes que puede tomar una persona o una familia.

Por eso, conocer cuánto se paga de Alcabala, quién debe pagarlo, cuándo corresponde la inafectación y qué documentación se necesita puede evitar costos, retrasos y contingencias durante la operación.

En G&S Servicios Inmobiliarios entendemos que una operación inmobiliaria no consiste solamente en encontrar un comprador o un inmueble.

También implica revisar, proteger y coordinar los aspectos inmobiliarios, legales y financieros que pueden influir en la decisión.

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Asesoría Inmobiliaria, Legal y Financiera

Importante: este artículo tiene finalidad informativa y educativa. El tratamiento tributario puede variar según las características y documentación de cada operación. Para una determinación específica, corresponde revisar el caso concreto y, cuando sea necesario, obtener pronunciamiento de la autoridad tributaria competente.