Comprar un terreno puede ser el inicio de un proyecto familiar, una inversión o el desarrollo de un negocio. Pero antes de firmar un contrato y entregar dinero, es fundamental verificar que el inmueble pueda ser adquirido y transferido correctamente.

Una compraventa de terreno no debería reducirse a acordar un precio y firmar un documento.

Antes de hacerlo, conviene responder preguntas como:

¿Quién es realmente el propietario? ¿El terreno está inscrito? ¿Tiene hipotecas o embargos? ¿El área y los linderos coinciden? ¿El vendedor puede disponer del inmueble? ¿Existen obligaciones tributarias pendientes? ¿Qué se está comprando exactamente?

Una revisión adecuada permite identificar problemas antes de que se conviertan en conflictos.

¿Qué es una compraventa de terreno?

El Código Civil peruano define la compraventa como el contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien y el comprador se obliga a pagar un precio en dinero.

Cuando el bien objeto de la operación es un terreno, estamos ante una compraventa inmobiliaria.

En los inmuebles, además, existe una particularidad importante: el artículo 949 del Código Civil establece que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Por ello, no debe confundirse el momento en que se produce la transferencia entre las partes con el posterior procedimiento de formalización e inscripción registral.

Esta distinción es importante, pero para efectos prácticos existe una recomendación que no debería pasarse por alto:

una compraventa inmobiliaria debe formalizarse correctamente y procurar su inscripción en SUNARP.

La inscripción permite que el derecho adquirido tenga publicidad registral y brinda importantes mecanismos de seguridad frente a terceros. SUNARP recomienda verificar previamente la información registral del inmueble y, una vez celebrada la compraventa, tramitar su inscripción.

1. Lo primero: verifica quién es el propietario

Antes de negociar el precio o entregar una separación, conviene conocer quién aparece como titular registral del terreno.

Para ello debe revisarse la partida registral correspondiente.

Esta revisión permite conocer, entre otros aspectos:

• quién figura como propietario;
• antecedentes y transferencias;
• hipotecas;
• embargos;
• cargas y gravámenes;
• restricciones;
• actos pendientes de inscripción;
• y otras situaciones que puedan afectar la operación.

SUNARP señala expresamente que el comprador debe conocer el número de partida registral del inmueble y verificar que el vendedor figure inscrito como propietario. Si vende una persona jurídica, también debe comprobarse que el representante tenga facultades vigentes para realizar la operación.

Nunca debería entregarse una suma importante de dinero basándose únicamente en lo que afirma el vendedor.

2. Comprueba que el terreno que visitas sea el mismo que figura en los documentos

Otro punto fundamental es comprobar la correspondencia entre la realidad física y la información registral.

Debes revisar:

• ubicación;
• área;
• medidas perimétricas;
• linderos;
• numeración;
• partida registral;
• antecedentes;
• y, cuando corresponda, información catastral y municipal.

Un terreno puede parecer perfectamente identificado en la realidad y, sin embargo, presentar diferencias de área, linderos, ubicación o antecedentes registrales.

Estas diferencias pueden generar dificultades al momento de comprar, construir, financiar o posteriormente vender el inmueble.

3. Revisa las cargas y gravámenes

Que el vendedor sea propietario no significa necesariamente que el terreno esté libre de cargas.

La partida registral puede mostrar, por ejemplo:

• hipotecas;
• embargos;
• usufructos;
• servidumbres;
• demandas;
• bloqueos;
• anotaciones preventivas;
• u otras situaciones jurídicas.

No todas estas situaciones impiden necesariamente una compraventa, pero sí deben ser conocidas y correctamente tratadas antes de cerrar la operación.

Si existe una hipoteca, por ejemplo, debe establecerse cómo y cuándo será cancelada o levantada y qué condiciones deben cumplirse para que el comprador reciba el inmueble en las condiciones acordadas.

4. Verifica que el vendedor pueda disponer del terreno

No basta con saber quién figura como propietario.

También debe verificarse si esa persona tiene capacidad y facultades para vender.

La situación puede requerir una revisión adicional cuando intervienen:

• copropietarios;
• personas jurídicas;
• apoderados;
• sucesiones;
• personas casadas;
• patrimonios sujetos a regímenes especiales;
• o titulares que actúan mediante representación.

Si existen varios propietarios, por ejemplo, no debe asumirse que una sola persona puede disponer libremente de todo el terreno.

Cuando interviene un representante, es necesario comprobar que el poder sea suficiente y se encuentre vigente.

5. ¿Qué debe contener el contrato de compraventa de un terreno?

El contrato debe identificar claramente a las partes, el inmueble y las condiciones económicas y jurídicas de la operación.

Entre los aspectos que normalmente deben quedar claramente establecidos se encuentran:

Las partes

Debe identificarse correctamente al vendedor y al comprador.

Cuando corresponda, deberán consignarse los datos de la persona jurídica y de quien actúa en su representación, verificando previamente sus facultades.

El inmueble

El terreno debe estar identificado con la mayor precisión posible.

Conviene consignar la información registral y las características que permitan determinar exactamente cuál es el inmueble objeto de la compraventa.

El precio

Debe establecerse claramente el precio acordado y la moneda en la que se expresa.

También es importante precisar las condiciones en las que se realizará el pago.

Una reciente sentencia de la Corte Suprema ha vuelto a destacar que, para la compraventa, lo esencial es el acuerdo respecto del monto del precio; el pago efectivo del precio es la ejecución de esa obligación y no un requisito esencial para la existencia del contrato.

La forma y oportunidad de pago

Debe indicarse si el pago será:

• al contado;
• mediante transferencia bancaria;
• mediante cheque;
• con financiamiento;
• en cuotas;
• o mediante otra modalidad acordada.

Si existe un saldo pendiente, deben establecerse claramente sus condiciones.

SUNARP contempla que en la inscripción de una compraventa se deje constancia de si el precio fue pagado total o parcialmente y, cuando corresponda, de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa.

La entrega del terreno

Debe quedar claro cuándo se realizará la entrega y en qué condiciones.

También puede ser importante precisar si el terreno se entrega libre de ocupantes, posesionarios, arrendatarios o cualquier otra situación que pueda afectar el uso del inmueble.

Las cargas y obligaciones pendientes

Si existe alguna carga, deuda, hipoteca u otra obligación que deba ser cancelada como parte de la operación, el contrato debe establecer quién la asumirá, cómo se cancelará y qué documentos acreditarán su levantamiento o cumplimiento.

Gastos e impuestos

También debe definirse cómo se distribuirán los gastos y obligaciones tributarias que correspondan a la operación.

No conviene dejar estos aspectos para el último momento.

6. La minuta y la escritura pública

En una operación inmobiliaria es habitual que las partes formalicen primero el acuerdo mediante una minuta y posteriormente otorguen la escritura pública ante notario.

La escritura pública constituye el instrumento que permitirá tramitar la inscripción registral de la compraventa.

SUNARP establece, como regla general para la inscripción de una compraventa, la presentación del parte notarial de la escritura pública, además de la solicitud y los derechos registrales correspondientes.

Esto no significa que deba confundirse la escritura pública con el nacimiento del contrato en todos los casos.

La escritura pública cumple una función de formalización y acceso al Registro, mientras que la relación contractual entre comprador y vendedor tiene su propio régimen jurídico.

7. Después de firmar: inscribe la compraventa

Uno de los errores que más conviene evitar es pensar que la operación terminó cuando se firmó la escritura pública.

Todavía falta un paso fundamental:

la inscripción de la transferencia en SUNARP.

El procedimiento registral permite que el comprador figure como titular en la partida correspondiente.

SUNARP explica que, luego de otorgarse la escritura pública, el parte notarial es presentado al Registro y el título es calificado por el registrador antes de extender el asiento de inscripción.

Por eso, una compraventa inmobiliaria debería entenderse como un proceso:

verificar → negociar → contratar → formalizar → inscribir.

8. No olvides revisar la situación tributaria y municipal

La revisión legal no debería limitarse a SUNARP.

Dependiendo del inmueble y de la operación, también puede ser necesario revisar:

• impuesto predial;
• arbitrios;
• impuesto de alcabala, cuando corresponda;
• declaración municipal;
• parámetros urbanísticos;
• zonificación;
• habilitación urbana;
• y otras condiciones municipales relacionadas con el uso del terreno.

Esto es especialmente importante si el objetivo de la compra no es simplemente conservar el terreno, sino construir, desarrollar un proyecto o realizar una actividad comercial.

Un terreno puede tener determinado precio y ubicación, pero su verdadero potencial depende también de las condiciones urbanísticas y legales que le sean aplicables.

9. ¿Es suficiente utilizar un modelo de contrato de internet?

No es recomendable.

Un modelo puede servir como referencia para conocer la estructura general de una compraventa, pero cada operación inmobiliaria tiene circunstancias particulares.

No es lo mismo comprar:

• un terreno sin cargas;
• un terreno hipotecado;
• derechos y acciones;
• un terreno perteneciente a una sucesión;
• un inmueble de propiedad de una empresa;
• un predio con diferencias entre realidad y registro;
• o un terreno con problemas de posesión.

Por eso, el contrato debe responder a la operación concreta y no simplemente copiar un formato encontrado en internet.

10. ¿Por qué conviene contar con asesoría inmobiliaria y legal?

La participación de profesionales no debería limitarse a “redactar un contrato”.

Antes de llegar al contrato existen decisiones que pueden ser incluso más importantes:

¿El terreno está correctamente valorizado?

¿La documentación está en orden?

¿El vendedor puede transferirlo?

¿Existen riesgos registrales?

¿El uso que quiero darle es viable?

¿Las condiciones de pago protegen adecuadamente la operación?

La asesoría inmobiliaria puede aportar análisis de mercado, valorización, negociación y coordinación de la operación.

La asesoría legal, por su parte, permite revisar la situación jurídica, contractual y registral de acuerdo con las características concretas del inmueble.

Y ambas perspectivas pueden complementarse.

Checklist antes de comprar un terreno

Antes de firmar o entregar una suma importante, verifica como mínimo:

Propiedad

• ☐ Partida registral.
• ☐ Titularidad del vendedor.
• ☐ Identidad de todos los propietarios.
• ☐ Facultades de representación, si corresponde.

Situación registral

• ☐ Hipotecas.
• ☐ Embargos.
• ☐ Cargas y gravámenes.
• ☐ Anotaciones preventivas.
• ☐ Títulos pendientes.

Características físicas

• ☐ Área.
• ☐ Medidas.
• ☐ Linderos.
• ☐ Ubicación.
• ☐ Correspondencia entre realidad y documentos.

Situación municipal

• ☐ Zonificación.
• ☐ Parámetros urbanísticos.
• ☐ Habilitación urbana, cuando corresponda.
• ☐ Posibilidad de desarrollar el proyecto previsto.

Contrato

• ☐ Identificación exacta del inmueble.
• ☐ Precio.
• ☐ Forma de pago.
• ☐ Fecha y condiciones de entrega.
• ☐ Tratamiento de cargas.
• ☐ Obligaciones de cada parte.
• ☐ Penalidades y consecuencias del incumplimiento.
• ☐ Gastos e impuestos.

Formalización

• ☐ Minuta revisada.
• ☐ Escritura pública.
• ☐ Parte notarial.
• ☐ Inscripción de la transferencia en SUNARP.

Comprar un terreno no es solamente firmar un contrato

El contrato es una parte fundamental de la compraventa, pero una buena operación inmobiliaria comienza antes de redactarlo.

Primero debe conocerse el inmueble. Después debe verificarse su situación jurídica, registral, física y urbanística. Luego corresponde negociar las condiciones y finalmente formalizar e inscribir la transferencia.

Por eso, antes de preguntar únicamente:

“¿Cuál es el precio del terreno?”

conviene preguntar también:

“¿Qué estoy comprando y qué debo verificar antes de comprometer mi patrimonio?”

Una compraventa bien estructurada no busca solamente que comprador y vendedor firmen.

Busca que ambos sepan exactamente qué se transfiere, bajo qué condiciones y qué pasos deben seguirse para completar correctamente la operación.

En G&S Servicios Inmobiliarios

En una operación inmobiliaria, Valorizamos. Protegemos. Negociamos. Cerramos.

Analizamos el inmueble, revisamos los aspectos que pueden afectar la operación, ayudamos a estructurar la negociación y coordinamos el proceso hasta su formalización.

Porque comprar o vender un terreno no debería depender únicamente de encontrar un buen precio.

Debe existir también la seguridad de estar tomando una buena decisión.

Contenido de carácter informativo. La situación jurídica, registral, tributaria y municipal de cada inmueble debe revisarse de manera particular antes de celebrar una operación