6 preguntas que debes hacerte antes de invertir en bienes raíces
miércoles, 23 noviembre 2016
Invertir en bienes raíces no consiste simplemente en encontrar una propiedad, comprarla y después decidir qué hacer con ella.
Una inversión inmobiliaria debe comenzar mucho antes: con una estrategia y con claridad sobre lo que quieres conseguir.
Una misma propiedad puede ser una buena inversión para una persona y una mala decisión para otra. Todo depende de su objetivo, capacidad financiera, horizonte de inversión, tiempo disponible y tolerancia al riesgo.
Por eso, antes de buscar inmuebles, conviene empezar por una pregunta más importante:
¿Qué quiero conseguir con mi inversión inmobiliaria?
Estas seis preguntas pueden ayudarte a ordenar la respuesta.
1. ¿Por qué quiero invertir?
Esta es la primera pregunta y probablemente la más importante.
No es lo mismo invertir para:
- generar ingresos periódicos;
- conservar y hacer crecer el patrimonio;
- obtener una ganancia mediante la valorización;
- comprar un inmueble para alquilar;
- desarrollar un proyecto;
- diversificar inversiones;
- preparar una fuente de ingresos para el futuro;
- o aprovechar una oportunidad específica del mercado.
Tampoco es lo mismo buscar una inversión de largo plazo que intentar obtener una ganancia mediante la compra, mejora y posterior venta de un inmueble.
Cada objetivo requiere una estrategia diferente.
Por ejemplo, un inversionista interesado principalmente en flujo de caja puede priorizar un inmueble con demanda de alquiler y números sostenibles.
Otro que busca valorización puede prestar mayor atención a ubicación, expansión urbana, infraestructura, transformación del entorno y potencial futuro.
Y quien busca desarrollar un proyecto deberá analizar, además, parámetros urbanísticos, costos, demanda, permisos, financiamiento y viabilidad comercial.
Por eso, antes de preguntar:
"¿Qué propiedad debería comprar?"
conviene responder:
"¿Qué quiero que haga mi inversión por mí?"
2. ¿Cuánto tiempo puedo dedicarle?
El tiempo también es un recurso.
No todas las inversiones inmobiliarias requieren la misma participación del propietario.
Comprar un inmueble para mantenerlo y alquilarlo puede requerir una gestión relativamente diferente a adquirir un terreno para desarrollar un proyecto, remodelar una propiedad para venderla o administrar varios inmuebles.
Antes de elegir una estrategia, pregúntate:
- ¿Cuánto tiempo puedo dedicarle?
- ¿Quiero administrar directamente?
- ¿Estoy dispuesto a atender inquilinos?
- ¿Puedo supervisar reparaciones?
- ¿Tengo capacidad para gestionar proveedores?
- ¿Estoy dispuesto a participar en una negociación?
- ¿Necesitaré contratar profesionales?
Delegar determinadas tareas también tiene un costo.
Por eso, el análisis debe considerar no solamente el dinero invertido, sino también el tiempo y la gestión necesarios para obtener el resultado esperado.
Una inversión que parece rentable sobre el papel puede resultar menos atractiva si exige una dedicación que el inversionista no está dispuesto o no puede asumir.
3. ¿Qué sé hacer y qué necesito aprender?
El conocimiento también forma parte del capital de un inversionista.
No necesitas convertirte en especialista en todas las áreas relacionadas con bienes raíces, pero sí necesitas comprender los aspectos fundamentales de la operación que vas a realizar.
Por ejemplo:
- análisis de mercado;
- valorización;
- rentabilidad;
- financiamiento;
- aspectos legales y registrales;
- impuestos;
- negociación;
- administración;
- construcción, si corresponde;
- y riesgos.
Tus propias habilidades también pueden influir en la estrategia.
Una persona con experiencia en construcción podría identificar oportunidades en inmuebles que necesitan remodelación.
Alguien con conocimientos financieros puede sentirse más cómodo analizando rentabilidades, flujos y escenarios.
Otro inversionista puede tener mayor experiencia comercial y ser bueno identificando oportunidades de negociación.
Pero tener una fortaleza no significa que debas hacerlo todo personalmente.
Cuando no tienes el conocimiento necesario, puedes adquirirlo, delegarlo o buscar asesoría especializada.
Lo importante es saber dónde están tus límites.
4. ¿Cuánto capital puedo comprometer sin poner en riesgo mis finanzas?
Una de las preguntas más importantes no es cuánto dinero tienes, sino:
¿Cuánto dinero puedes comprometer?
Comprar un inmueble puede requerir mucho más que el precio de venta.
Dependiendo de la operación, también pueden existir gastos relacionados con:
- impuestos;notaría;registros;tasación;financiamiento;remodelación;mantenimiento;administración;seguros;comercialización;períodos sin alquiler;y otros costos de operación.
Además, utilizar todos tus ahorros para comprar una propiedad puede dejarte sin liquidez para enfrentar imprevistos.
Por eso, antes de invertir conviene establecer un presupuesto realista y evaluar distintos escenarios.
¿Y si no tengo todo el capital?
Existen diferentes formas de participar en inversiones inmobiliarias, incluyendo el financiamiento, asociaciones y otras estructuras de inversión.
Pero ninguna significa que se pueda invertir sin asumir riesgos.
Cuando participan terceros, además de analizar el inmueble hay que analizar:
- quién aporta el capital;
- quién administra;
- cómo se distribuyen las ganancias;
- cómo se distribuyen las pérdidas;
- qué decisiones requieren aprobación;
- qué sucede si una parte quiere retirarse;
- y cómo se documenta la relación.
El dinero de terceros no elimina el riesgo de una inversión.
5. ¿Cuánto riesgo estoy dispuesto a asumir?
Esta pregunta suele recibir menos atención de la que merece.
No todas las inversiones inmobiliarias tienen el mismo nivel de riesgo.
Por ejemplo, pueden existir diferencias importantes entre:
- un inmueble consolidado con demanda de alquiler;
- un terreno en una zona en expansión;
- una propiedad que necesita una remodelación importante;
- un proyecto en desarrollo;
- una inversión cuyo retorno depende de una futura transformación urbana.
Una oportunidad que ofrece una rentabilidad potencialmente mayor también puede implicar mayor incertidumbre.
Por eso, no conviene analizar solamente:
"¿Cuánto puedo ganar?"
También hay que preguntar:
"¿Qué tendría que ocurrir para que no obtenga el resultado esperado?"
Un buen inversionista no elimina todos los riesgos.
Los identifica, los cuantifica cuando es posible y decide cuáles está dispuesto a asumir.
6. ¿Cuál será mi plan?
Después de responder las preguntas anteriores, llega el momento de construir una estrategia.
No necesitas elaborar necesariamente un documento de decenas de páginas.
Pero sí deberías poder explicar con claridad:
Qué buscas
¿Casa, departamento, terreno, local comercial, oficina, inmueble industrial u otro activo?
Dónde buscas
¿Qué zonas tienen sentido para tu estrategia y por qué?
Cuánto puedes invertir
¿Cuál es tu capital disponible y cuánto financiamiento puedes asumir?
Cómo generarás el retorno
¿Alquiler?
¿Valorización?
¿Compra y posterior venta?
¿Desarrollo?
¿Una combinación?
Cuánto tiempo estás dispuesto a esperar
Una inversión inmobiliaria puede requerir un horizonte de varios años.
Cuándo saldrás
También debes pensar en la salida.
¿Venderás cuando alcance determinado valor?
¿Mantendrás el inmueble durante un período determinado?
¿Lo conservarás como parte de tu patrimonio?
Definir una estrategia de salida ayuda a evitar decisiones improvisadas.
No compres primero y pienses después
Uno de los errores más comunes consiste en enamorarse de una propiedad antes de analizar si encaja en una estrategia.
Una casa puede ser excelente, pero no necesariamente ser una buena inversión para ti.
Un terreno puede parecer barato, pero su bajo precio puede responder a problemas de ubicación, demanda, documentación, accesibilidad, parámetros o liquidez.
Un departamento puede tener una excelente ubicación, pero generar una rentabilidad inferior a otras alternativas.
Por eso, el orden debería ser:
Objetivo → estrategia → presupuesto → análisis → propiedad → negociación.
No:
Propiedad → compra → después vemos qué hacemos.
La rentabilidad no es el único criterio
Una inversión inmobiliaria debe analizarse de manera integral.
La rentabilidad es importante, pero también deben considerarse:
- seguridad jurídica;liquidez;demanda;ubicación;potencial de valorización;costos;financiamiento;mantenimiento;riesgo;horizonte de inversión.
Una propiedad con una rentabilidad atractiva puede tener problemas de liquidez.
Otra puede generar un flujo moderado, pero ofrecer una ubicación estratégica y estabilidad a largo plazo.
No existe una única inversión inmobiliaria ideal para todos.
Existe una inversión que puede ser más adecuada para determinados objetivos y perfiles de riesgo.
Infórmate antes de invertir
El mercado inmobiliario ofrece oportunidades, pero también está lleno de decisiones que pueden tener consecuencias económicas importantes.
Por eso, antes de invertir, conviene contrastar la información.
No bases una decisión únicamente en:
- una publicación en redes sociales;
- la opinión de un conocido;
- una promesa de alta rentabilidad;
- una proyección optimista;
- o la afirmación de que "la zona va a subir".
Pregunta, compara y verifica.
Analiza el inmueble, el mercado y los números.
Y cuando la operación lo requiera, busca asesoría legal, financiera, tributaria, técnica o inmobiliaria especializada.
Una inversión comienza antes de comprar
La verdadera inversión no comienza cuando firmas una escritura.
Comienza cuando defines correctamente qué quieres lograr con tu dinero.
Antes de invertir en bienes raíces, pregúntate:
- ¿Por qué quiero invertir?
- ¿Cuánto tiempo puedo dedicarle?
- ¿Qué sé hacer y qué necesito aprender?
- ¿Cuánto capital puedo comprometer?
- ¿Qué nivel de riesgo estoy dispuesto a asumir?
- ¿Cuál es mi plan de inversión y de salida?
Si puedes responderlas con claridad, estarás en mejores condiciones para evaluar las oportunidades que aparezcan.
Porque una propiedad no se convierte automáticamente en una buena inversión por ser barata, estar bien ubicada o tener potencial.
Una propiedad es una inversión cuando tiene sentido dentro de una estrategia y los números, los riesgos y los objetivos son coherentes entre sí.
En G&S Servicios Inmobiliarios creemos que invertir en bienes raíces no consiste solamente en encontrar oportunidades, sino en entenderlas, valorizarlas y tomar decisiones que protejan el patrimonio.
Valorizamos. Protegemos. Negociamos. Cerramos.
