Hay un escenario que todo propietario de un terreno o inmueble debería conocer, y que pocas veces se explica con claridad: en el Perú, es posible perder la propiedad de un bien sin haberlo vendido, sin haberlo donado, y sin haber firmado ningún documento - simplemente porque otra persona lo poseyó el tiempo suficiente. Se llama prescripción adquisitiva de dominio, y para un inversionista patrimonial es tan importante entenderla para protegerse como para, en algunos casos, poder usarla a su favor.

Qué es la prescripción adquisitiva

El artículo 950 del Código Civil peruano establece que la propiedad de un inmueble se adquiere por prescripción cuando alguien lo posee de forma continua, pacífica y pública, actuando como si fuera el dueño (lo que la ley llama animus domini), durante un plazo determinado. Es un mecanismo pensado originalmente para dar seguridad jurídica: si alguien ha ejercido posesión efectiva de un bien por años, sin oposición, el sistema legal reconoce esa realidad y la convierte en propiedad formal.

El problema, para quien es dueño registral de un inmueble, es que este mecanismo no distingue intenciones: un poseedor puede iniciar el conteo de años incluso sabiendo que el bien pertenece a otra persona, siempre que cumpla los requisitos de ley.

Los dos caminos: cinco años o diez años

El Código Civil contempla dos modalidades:

• Prescripción ordinaria (5 años):requiere que el poseedor tenga justo título - un acto que habría transferido la propiedad válidamente de no ser por un defecto formal, como una compraventa con algún vicio subsanable - y actúe de buena fe, es decir, con la convicción razonable de ser el propietario.
• Prescripción extraordinaria (10 años):no exige título ni buena fe. Basta con la posesión continua, pacífica y pública durante una década, sin importar si el poseedor sabía o no que el bien tenía otro dueño registral.

En ambos casos, la prescripción no opera de forma automática. Mientras no exista una declaración formal - por vía notarial o judicial - y su inscripción posterior en SUNARP, el poseedor sigue siendo solo eso: poseedor, no propietario. Pero cumplido el plazo, tiene el derecho de iniciar el trámite para convertirse en propietario legal.

Por qué esto le importa a un inversionista patrimonial

Este es el punto que conecta directamente con la filosofía patrimonial que hemos desarrollado en esta serie: un patrimonio que no se supervisa activamente es un patrimonio en riesgo, incluso si tienes el título de propiedad perfectamente inscrito.

Los casos más frecuentes de riesgo de prescripción se dan en:

• Terrenos sin construir o poco visitados, donde es fácil que un tercero ingrese, se instale y comience a acumular años de posesión sin que el propietario lo note.
• Herencias no formalizadas, donde varios herederos asumen que "algún día" ordenarán la documentación, mientras terceros - o incluso otros familiares - pueden estar generando posesión sobre el bien.
• Propiedades heredadas o adquiridas hace años que nunca fueron visitadas ni cercadas, especialmente terrenos agrícolas o eriazos en zonas de expansión urbana, el mismo tipo de activo que discutimos en el artículo anterior de esta serie.

Cómo protegerte

La buena noticia es que evitar este riesgo no requiere medidas extraordinarias, sino disciplina básica de gestión patrimonial:

1. Visita y verifica tus propiedades periódicamente, en especial terrenos sin construcción. La ausencia prolongada es, precisamente, lo que permite que un tercero inicie una posesión pacífica y pública sin oposición.
2. Cerca o señaliza físicamente el predio.Un terreno visiblemente ocupado o delimitado por su propietario es una barrera práctica - y legal - frente a intentos de posesión.
3. Mantén al día los pagos de arbitrios e impuesto predial.Aunque no son prueba suficiente por sí solos, refuerzan tu posición como propietario activo frente a cualquier disputa futura.
4. Actúa rápido ante cualquier señal de ocupación.Si detectas que un tercero ha ingresado a tu propiedad, interrumpir esa posesión cuanto antes - por la vía legal correspondiente - corta el conteo del plazo de prescripción.
5. Si compras un terreno con antecedentes de posesión de terceros, evalúalo con un abogado antes de cerrar la operación: podrías estar comprando un problema, no un activo.

La otra cara: cuando la prescripción juega a tu favor

No todo es riesgo. Si tú eres quien ha poseído un bien de forma continua, pacífica y pública durante el plazo requerido - por ejemplo, una propiedad familiar ocupada por años sin título perfectamente saneado -, la prescripción adquisitiva es también la vía legal para formalizar esa posesión y convertirla en propiedad inscrita, ya sea mediante trámite notarial (más rápido, cuando no hay oposición) o judicial (cuando existe conflicto o el propietario registral no es ubicable).

La lectura patrimonial

La prescripción adquisitiva nos recuerda algo que va más allá de lo legal: la propiedad en papel no es lo mismo que la propiedad ejercida. Un patrimonio inmobiliario sólido no se construye solo comprando bien - se sostiene también supervisando lo que ya tienes. La fecha en la que un tercero empezó a poseer tu terreno sin que lo notaras puede, literalmente, definir si ese activo sigue siendo tuyo dentro de cinco o diez años.