Hipotecas vs. fideicomisos inmobiliarios: ¿qué protege mejor tu compra ante la paralización de obras?

Comprar un departamento en preventa o en plena construcción siempre genera ilusiones… pero también riesgos. Una de las principales inquietudes de los compradores es: ¿qué pasa con mi dinero si la obra se paraliza? Frente a este escenario, en el mercado peruano se suelen mencionar dos figuras legales: la hipoteca y el fideicomiso inmobiliario. Pero, ¿cuál ofrece mayor protección?

Hipoteca: garantía tradicional, pero con limitaciones

La hipoteca es un derecho real que recae sobre un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación. En la práctica, protege al acreedor (generalmente un banco) y le permite ejecutar el bien hipotecado en caso de incumplimiento.

El problema es que en proyectos en construcción:

• El bien aún no existe jurídicamente, por lo que no siempre es posible constituir la hipoteca de manera inmediata.

• La hipoteca prioriza a los acreedores financieros del promotor, antes que a los compradores que pagan en preventa.

• Si la obra se paraliza, el comprador no tiene un acceso directo y rápido a sus adelantos a través de esta figura.

En otras palabras: la hipoteca funciona muy bien para asegurar préstamos, pero no es el mecanismo más eficaz para proteger al comprador que adelanta dinero en preventa.

Fideicomiso inmobiliario: mayor seguridad en la preventa

El fideicomiso inmobiliario es un contrato por el cual el promotor entrega al fiduciario (generalmente un banco) los adelantos de los compradores o determinados derechos del proyecto, con un fin específico: garantizar que los fondos se usen para la construcción de la obra.

Sus ventajas principales son:

• Segregación de fondos: el dinero de los compradores se administra en una cuenta separada, sin mezclarse con otros proyectos del promotor.

• Desembolsos condicionados: el fiduciario solo libera fondos conforme se certifique el avance de obra.

• Mayor transparencia: existen reportes periódicos y reglas claras sobre el destino de los recursos.

• Posibilidad de devolución: según las cláusulas pactadas, si la obra se paraliza y no se retoma en los plazos previstos, el comprador puede exigir la restitución de sus adelantos.

¿Qué debe revisar el comprador en un fideicomiso?

No todos los fideicomisos protegen de la misma manera. Al momento de invertir en preventa, conviene exigir que el contrato incluya:

• Un fiduciario solvente y regulado (banco o sociedad fiduciaria autorizada).

• Desembolsos sujetos a certificados de avance de obra emitidos por un supervisor independiente.

• Una cláusula de devolución de adelantos en caso de incumplimiento.

• Publicidad y registro para que los compradores puedan verificar su existencia.

Conclusión: ¿hipoteca o fideicomiso?

• La hipoteca protege a los bancos, no directamente al comprador en preventa.

• El fideicomiso inmobiliario, bien diseñado y administrado por una entidad fiduciaria seria, es la herramienta más efectiva para blindar los pagos del comprador frente a una eventual paralización de obras.

En Trujillo, donde los proyectos inmobiliarios siguen creciendo y la preventa es una práctica común, exigir un fideicomiso inmobiliario no es un detalle menor, sino una decisión estratégica que protege tu inversión y tu futuro hogar.